Altbau sanieren in Kiel: fünf teure Überraschungen

Asbest sitzt im Kleber, nicht im Dach

Die bekannten Wellplatten sind nicht das Problem einer Wohnungssanierung. In Innenräumen steckt Asbest in Fliesenklebern, Bodenbelägen und Spachtel- oder Putzmassen – unsichtbar, solange niemand daran arbeitet. Die Gefahrstoffverordnung behandelt jedes Gebäude mit Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 als asbestverdächtig.

Seit dem 20. Dezember 2025 gilt die novellierte Fassung: Tätigkeiten an asbesthaltigen oder asbestverdächtigen Bauteilen sind grundsätzlich verboten. Sanierungsarbeiten sind nur unter engen Voraussetzungen erlaubt – mit Gefährdungsbeurteilung, Anzeige, Arbeitsplan und sachkundiger Aufsicht.

• Ihre Pflicht als Auftraggeber: Baujahr nennen und alle Unterlagen zur Bau- und Umbaugeschichte herausgeben (§ 5a GefStoffV). Eine eigene Erkundungspflicht haben Sie nicht.
• Praktisch heißt das: Vor dem Abschlagen alter Fliesen steht eine Materialprobe – nicht der Vorschlaghammer.

Folge fürs Budget: Eine Probe kostet wenig. Ein Rohbau, der mitten im Rückbau stillsteht, kostet Wochen.

Bleileitungen sind in Kiel ein Nordthema

In Teilen Süddeutschlands war Blei als Leitungsmaterial schon ab 1878 verboten. In Nord- und Ostdeutschland wurde es bereichsweise bis Anfang der 1970er verlegt, erst seit 1973 wird es gar nicht mehr verwendet. Deshalb ist das hier ein Thema und in München keines.

Die Trinkwasserverordnung verbietet Bleileitungen inzwischen: Bis zum 12. Januar 2026 mussten sie entfernt oder stillgelegt sein – auch einzelne Teilstücke, weil sie zusammen mit anderen Metallen besonders hohe Bleiwerte verursachen. Der Grenzwert liegt bei 0,010 mg/l und sinkt am 12. Januar 2028 auf 0,005 mg/l.

Folge fürs Budget: Die Frist ist abgelaufen. Wer jetzt Blei findet, tauscht nicht freiwillig. Und die Steigleitung gehört meistens dem Haus, nicht der Wohnung – dann entscheidet die Eigentümergemeinschaft mit.

Unter den Dielen liegt selten das, was man hofft

Balken, dazwischen eine Schüttung aus Lehm, Schlacke oder Sand, darüber ein Blindboden. Drei Eigenschaften davon kosten Geld:

• Gewicht. Ein Zementestrich bringt Masse mit, die eine alte Decke nicht zwangsläufig trägt. Ohne Nachweis wird daraus ein Trockenestrich – leichter, dafür teurer pro Quadratmeter.
• Aufbauhöhe. Zwischen Rohdecke und Türblatt sind oft nur wenige Zentimeter Platz. Dämmung, Estrich und Belag müssen da hinein.
• Trittschall. Die Mindestanforderung der DIN 4109-1 liegt bei 50 dB. Eine Altbaudecke ohne schwimmenden Aufbau erreicht das nicht – man hört die Nachbarn, und sie hören Sie.

Folge fürs Budget: Der Boden ist im Altbau selten der günstigste Posten, sondern der mit den meisten Entscheidungen. Mehr dazu auf der Seite zum Trockenbau.

Zwei Adern, zwei Steckdosen pro Zimmer

Stoffummantelte Leitungen, Schraubsicherungen im Zählerschrank, kein Schutzleiter: In vielen Kieler Altbauwohnungen liegt die Elektrik so, wie sie einmal verlegt wurde. Eine neue Steckdose lässt sich daran nicht einfach anschließen – in einem Bad schon gar nicht, weil dort der zusätzliche Schutz durch einen FI-Schutzschalter dazugehört.

Aus „ein paar Steckdosen mehr“ wird dann eine neue Zuleitung bis zum Zählerschrank – quer durch Räume, die eigentlich fertig waren. Schlitze, Putz, Maler, Boden: Die Elektrik zieht vier weitere Gewerke hinter sich her.

Folge fürs Budget: Die Elektrik entscheidet im Altbau fast immer, ob aus einer Teil- eine Kernsanierung wird. Das ist der größte Einzelsprung im ganzen Projekt.

Feuchte unten, schiefe Flächen oben

Altbäuten fehlt häufig eine Horizontalsperre im Mauerwerk. Die Feuchte zeigt sich an immer denselben Stellen: Sockelbereich, Außenecken, die Wand hinter dem Bad. Dazu kommt, was jeder Fliesenleger kennt – Wände aus dem Lot, Böden mit Gefälle, Decken, die auf vier Metern zwei Zentimeter wandern.

Das ist kein Mangel, sondern Baugeschichte. Es kostet aber Material und Zeit, sobald großformatige Fliesen, durchgehende Böden oder schwebende Möbel ins Spiel kommen: Die brauchen ebene Flächen, und eben wird im Altbau nichts von allein.

Folge fürs Budget: Zwei Angebote, in denen „Untergrund vorbereiten“ steht, meinen oft völlig verschiedene Mengen. Lassen Sie sich die Quadratmeter und die Spachtelstärke nennen.